경매로 취득한 부동산 양도소득세에 인정되는 비용은?

안녕하세요? Tex Zero 입니다.

절세와 탈세는 종이한장 차이! 하루에 하나씩 절세Tip 을 소화해 봅시다~

 

오늘은 경매로 부동산 취득시 잘 챙겨둬야 향후 양도소득세에서 인정 받을 수 있는 비용에 대해 알아봅시다

요즘은 경매 물건이 많이 줄어든 상황입니다. 그 속에서도 옥석을 가려 경매 참여하시는 분은 참 많습니다.

 

경매의 경우 낙찰 받아 바로 시세차익을 보고자 하는 분, 전세로 임대 주고 자금을 확보하는 분, 월세로 임대하여 월 임대소득을 확보하는 분 등 목적하는 바에 따라 다양 한데요..

 

어떤 경우 이거나 매도할때는 낙찰가와 매도가의 차이인 양도가액에 따라 양도소득세를 납부하게 되죠!

이때 잘 챙겨둔 영수증 하나로 세금을 절세 할 수 있답니다.

 

우선 양도소득세 계산 구조는 아래와 같습니다.

 

 

양도차익에서 필요경비를 제외처리 하기 때문에 필요경비에 해당하는 비용이 무엇인지 알아 둘 필요가 있습니다.

 

 

첫째 부동산 취득세 및 컨설팅비용입니다.

일반 부동산 취득시 인정되는 필요경비와 동일합니다.

세금 및 수수료 영수증 잘 챙겨두세요~

 

둘째 대항력 있는 임차인의 보증금이 해당됩니다.

대항력 있는 임차인이 있는 물건은 꺼려하는 경향이 있으나, 대항력이 있다면 또 그에 맞는 수준으로 유찰 되기를 기다렸다가 참여하면 되겠죠!

 

주택임대차보호법 제3조에 의하면 보증금은 매수 후 매수인에게 보증금의 반환의무가 있습니다.

이때 임차보증금은 취득의 대가관계이므로 취득가액에 포함되게 됩니다.

그래서 향후 매도시 대항력 있는 임차인에게 지급한 보증금은 필요경비로 적용 받을 수 있습니다.

 

셋째 전 소유자의 미납 관리비입니다.

낙찰을 받아 관리사무실에 방문했더니 전 소유자가 관리비를 미납했다면 낙찰자가 일부 납부해야합니다.

관리비는 공용부분 관리비인지 전용부분인지 구분하여 공용부분은 낙찰자가 납부하고 이 부분에 대해 필요경비 인정 받을 수 있습니다. 영수증 잘 챙겨두세요~

전용부분은 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 이 경우 명도진행시 거주자(전소유인 또는 임차인)가 납부하도록 처리하거나 상황에 따라서는 낙찰자가 납부하고 마무리 하는 경우도 있습니다. 낙찰자가 납부한다 해도 전용부분은 필요경비로 인정되지 않습니다.

 

넷째 법적으로 변제할 의무가 있는 대위변제 금액입니다.

대위변제금액이 필요경비가 되기 위해서는 구상권을 행사 할 수 없어야 합니다. 

구상권이란 남의 채무를 갚아준 사람이 그 사람에게 가지는 반환청구의 권리를 의미합니다.

따라서 원래 채무자가 돌려달라고 할 권리가 없어야 한다는 의미입니다.

구상권을 행사할 수 있는 것은 필요경비로 인정되지 않으며, 구상권을 포기한 경우도 필요경비로 인정되지 않습니다.

 

다섯째 유치권자에게 지급하는 금액입니다.

복잡하고 어려운 상황이고 일반 경매참여자들은 거의~ 접할 일이 없겠죠?

민사집행법 제91조에 따라 유치권자에게 변제한 금액은 필요경비로 인정받을 수 있다.

요정도만 알아두죠^^

 

종이한장 절세Tip

필요경비 영수증 잘 챙겨두셨나요? 잘 챙겨두셨으면 절세! 증빙이 없는데 있었다는 추정만으로 공제받으면 탈세!