부동산 경매 Real estate auction
부동산 경매의 전체적인 절차는
: 채권자 경매신청 - 경매개시결정 - 현황조사 - 감정평가 - 배당요구종구 - 입찰(매각기일) - 매각결정기일 - 잔금납부(확정) - 배당 - 명도
실제 입찰자가 눈여겨 보고 참여해야 하는 부분은 파란 영역이고, 사전에 점선 부분들의 일들이 진행되게 됩니다.
더 복잡하고 다양한 절차로 구성되어 있지만, 간단하게 아래 그림정도만 파악해도 일반 물건 경매 진행하는데는 무리가 없습니다.
입찰자 입장의 절차는
: 경매목적 결정하기 - 경매물건 검색하기 - 권리분석 - 현장조사 - 입찰가 분석 - 낙찰/잔금납부 - 명도
1. 경매목적 결정하기
임대수익을 위한 경매인지, 양도차익을 위한 경매인지 고민해 봐야 합니다.
경매공부를 마치고 나서는 경매목적을 결정하고 경매물건을 검색하기 보다 경매물건을 검색하다 좋은 물건이 보이면 경매목적을 결정하기도 합니다.
2. 경매물건 검색하기
요즘은 경매정보 사이트들이 다양합니다.
대표적인 사이트가 굿옥션. 유료죠? ^^
대법원경매 사이트에서 무료로 볼 수 있고, 네이버 경매에서도 한달 3건 무료로 볼 수 있습니다. 추가조회 유료
그 외에도 다양합니다.
3. 권리분석
가장 핵심은 대항력있는 임차인 유무, 미배당금 인수 유무 입니다.
구체적인 내용은 별도로 다루는 것으로 하고 권리분석에 필요한 서류는 아래와 같습니다.
부동산등기부등본, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등
서류가 복잡하다고 여기서 포기하면 안됩니다~ 이 모든 서류를 유료사이트에서 제공하고 있답니다.
유료 사이트에서 제공하긴 하지만 실제 입찰전에는 반드시 다시 발급받아 최종 확인해 볼 필요가 있으니 각 서류를 어디서, 어떻게 발급해야하는지 방법은 익혀 두는 것이 좋습니다.
권리분석에서 가장 중요하게 생각해야하는 것이 말소기준등기입니다.
말 그대로 다양한 권리들이 말소되는 기준일 이라는 의미입니다.
간단한 권리관계도 있겠지만. 수많은 권리관계가 수두룩히 붙은 물건도 있습니다.
그렇지만 그 모든것이 말소기준등기 기준으로 소멸될 수 있기 때문에 오히려 더 간단합니다.
말소기준등기란 경매부동산이 매각되면 "말소기준등기기준일" 이하는 소멸되는 기준일입니다.
예를들어 2020.01.05 대출을 일으켜 소유권을 이전받고, 2020.01.05 세입자가 전입신고 했다고 가정. 그 이후 저당, 근저당, 압류, 가압류 등 많은 권리관계가 있더라도, 소유권 이전받으며 발생한 대출, 그것이 말소기준등기가 됩니다. 그래서 그 이후 발생한 저당,근저당 등 다양한 권리관계는 소멸되게 됩니다.
이렇게 말로만 하면 이해가 안갈 수 있어 한가지 경매물건을 가지고 설명하겠습니다.
해당 건물등기부현황상 2012.06.13 근저당이 말소기준등기입니다.
그럼 말소기준등기 이하는 모두 소멸되기때문에 그 이하 근저당, 가압류, 압류 등 금액이 크더라도 모두 소멸됩니다.(특수한 경우를 제외하고는~)
대항력 유무도 아주 중요합니다.
대항력은 말소기준등기보다 임차인의 전입이 빠르면 임차인이 대항력이 있습니다.
대항력의 요건으로는 주택의 인도와 전입신고(다음날0시) 조건을 갖춰야합니다.
대항력이 있는 임차인이 있는경우 배당요구를 했는지의 유무에 따라 전액인수 또는 부분인수 할 수 있으니 주의해야합니다.
오늘은 이정도 대략적인 내용만 정리하고, 각각의 구체적인 내용은 다시 준비하도록 하겠습니다.
